Page 21 - le prospectus d'émission

En parallèle à cette offre, O·DFWLRQQDLUH ,17(*5$ 3$571(56 a décidé de céder une partie de ses actions au
personnel de TUNISIE VALEURS non actionnaire actuellement. Cette cession portera sur 20 000 actions
représentant 1% du capital de la société au prix de 27,9 DT O·DFWLRQ VRLW XQH GpFRWH GH SDU UDSSRUW DX SUL[
de la présente OPF.

/HV GRQQHXUV G·RUGUHV GDQV OH FDGUH GX SODFHPHQW DXSUqV GX SHUVRQQHO QRQ DFWLRQQDLUH Q·DXURQW SDV OH GURLW GH
donner dHV RUGUHV GDQV OH FDGUH GH O·23) HW GX SODFHPHQW SULYp
2.2. LE PRIX DE L’OFFRE ET SA JUSTIFICATION

/H SUL[ GH O·DFWLRQ GH OD VRFLpWp 781,6,( 9$/(856 D pWp IL[p GDQV OH FDGUH GH OD SUpVHQWH RIIUH j 31 DT, tous
frais, commission, courtages et taxes compris.

/·pYDOXDWLRQ GH O·DFWLRQ GH OD VRFLpWp 781,6,( 9$/(856 D pWp HIIHFWXpH SDU O·LQWHUPpGLDLUH HQ ERXUVH $)& sur
OD EDVH GHV pWDWV ILQDQFLHUV FHUWLILpV DX DSSURXYpV SDU O·$VVHPEOpH *pQpUDOH 2UGLQDLUH GX
HW VXU OD EDVH G·XQ EXVLQHVV plan individuel portant sur la période 2018-2022, approuvé par le Conseil
*
G·Administration du 30/03/2018 et examiné par les commissaires aux comptes de la société.
2.2.1. Choix des méthodes d’évaluation

(Q IRQFWLRQ GX VHFWHXU G·DFWLYLWp GH 781,6,( 9$/(856 GH VRQ PRGqle économique et de ses caractéristiques
ILQDQFLqUHV O·pYDOXDWHXU D HX UHFRXUV j TXDWUH PpWKRGHV GH YDORULVDWLRQ MXJpHV OHV SOXV SHUWLQHQWHV SDU O·pYDOXDWHXU :
9 La méthode de Goodwill,
9 La méthode des multiples boursiers,
9 La méthode des multiples de transactions,
9 La méthode de Bates.

Le choix de se porter sur des évaluations plutôt patrimoniales que de croissance, de type DCF, est expliqué par la
QDWXUH GH O·DFWLYLWp GH 7XQLVLH 9DOHXUV HW VRQ SRVLWLRQQHPHQW VXU OH PDUFKp

/·pYDOXDWHXU D DGRSWp XQH DSSURFKH de valorisation se plaçant du côté investisseur minoritaire qui privilégierait
O·DVSHFW UHQGHPHQW HW OD UpFXUUHQFH GHV GLYLGHQGHV IXWXUV SOXW{W TXH GH FHOXL G·XQ LQYHVWLVVHXU PDMRULWDLUH TXL
VRXKDLWHUDLW UHQIRUFHU OHV V\QHUJLHV SDU OH UDSSURFKHPHQW G·XQH entité déjà existante.
Méthodes d’évaluation retenues
2.2.1.1. La méthode de Goodwill

&·HVW XQH PpWKRGH TXL FRPELQH XQH DSSURFKH SDWULPRQLDOH HW XQH DSSURFKH G·DFWXDOLVDWLRQ GHV IOX[ ,O V·DJLW GH OD
YDOHXU QHWWH SDWULPRQLDOH GH O·DFWLI DXJPHQWp GH OD UHQWH GH JRRGwill. Cette rente correspond à la survaleur que
UDSSRUWH O·HQWUHSULVH SDU UDSSRUW j XQ LQYHVWLVVHPHQW VDQV ULVTXH
/D YDOHXU GHV IRQGV SURSUHV GH OD VRFLpWp VHORQ FHWWH PpWKRGH FRQVLVWH j DGGLWLRQQHU j O·DFWLI QHW UppYDOXp j OD
VXUYDOHXU TXH FUpp O·HQWUHSULVH *RRGZLOO /H *RRGZLOO HVW OD FDSLWDOLVDWLRQ G·XQ © VXSHU SURILW ª TXL HVW pJDO j OD
différence entre le résulWDW DWWHQGX HW OD UpPXQpUDWLRQ DX WDX[ VDQV ULVTXH GH O·DFWLI QHW UppYDOXp

(1 + ) 1
= + ∑ + ( ) ×
(1 + ) ( − ) (1 + )
=1
= − × × (1 − )

Avec :
x n= horizon de prévision
x ANR = Actif net réévalué
x Kcp = Coût des fonds propres
x Rf = Taux sans risque
x W 7DX[ HIIHFWLI G·LPSRVLWLRQ GH OD VRFLpWp
x Ri 5pVXOWDW QHW GH O·DQQpH L

* L’évaluation de TUNISIE VALEURS a été faite sur la base du Business Plan individuel du fait de la légère différence avec le Business Pan
consolidé et compte tenu de la faible contribution de l’activité immobilière dans les comptes du groupe.

TUNISIE VALEURS - PROSPECTUS D’INTRODUCTION EN BOURSE 20