Page 26 - le prospectus d'émission

2.2.2.4. Valeur de l'actif net réévalué
La mission G·H[SHUWLVH IRQFLqUH sur les actifs de TUNISIE VALEURS a été confiée à M. Kamel Ben Mustafa
Khouaja. Cette mission a porté sur 4 actifs immobiliers à savoir Siège Tuval, Agence lac II, Immeuble rue Jérusalem
et Immeuble rue Liberté. Les travaux de cette expertise ont été finalisés en février 2017.
/HV WUDYDX[ G·H[SHUWLVH IRQFLqUH font ressortir une plus-value potentielle nette de 5,106 millions de dinars détaillé
comme suit.
Valeur comptable Valeur expertise Plus-value
1 524 489 6 630 900 5 106 411

LD UppYDOXDWLRQ GH O·LPPHXEOH j © Jasmin Tower » a été exclue YX TX·LO VHUD FpGp FRXUDQW
Ainsi, O·DFWLI QHW UppYDOXp UHVVRUW j 24,966 millions de dinars.
(En mDT)
Actif net comptable 2017 23 216
Dividendes relatifs à 2017 à distribuer -2 080
Plus-value de réévaluation potentielle 5 106
Impôts sur la plus-value (25%) -1 277
Actif net réévalué 24 966

2.2.3. Valorisation de la société TUNISIE VALEURS
2.2.3.1. Valorisation par la méthode de Goodwill
*
Calcul des superprofits : Pour détailler la méthode, les « superprofits ª HVW GRQF O·H[FpGHQW GH UHQWDELOLWp GH O·DFWLI
net réévalué par rapport à un placement au taux sans risque chaque année.

(En mDT) 2018 P 2019 P 2020 P 2021 P 2022 P
Rémunération ANR (au taux sans risque) 1 834 1 834 1 834 1 834 1 834
IS théorique 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0%
Rémunération nette 1 559 1 559 1 559 1 559 1 559
Bénéfice net 5 124 4 850 5 140 5 434 5 818
Super profit 3 565 3 291 3 582 3 875 4 260
Taux d'actualisation Kcp 11,25% 11,25% 11,25% 11,25% 11,25%
Super profit actualisé 3 205 2 659 2 601 2 530 2 500

Calcul de la valeur terminale : /D YDOHXU WHUPLQDOH HVW OD VRPPH j O·LQILQL GX ©VXSHUSURILWª QRUPDWLI DX WDX[ GH
croissance g.
/D YDOHXU GX WDX[ GH FURLVVDQFH j O·LQILQL J GHV VXSHUSURILWV UHWHQXV HVW GH 2%. Cette hypothèse reste prudente
compte tenu de la viabilité future des métiers de TUNISIE VALEURS et du potentiel du marché boursier tunisien
(faible ratios Capi/ PIB et Volume/Capi).

(En mDT)
Goodwill 2022 (ajusté d'impôt) 3 758
Taux de croissance infini (g) 2,0%
GW 2022 * (1+g)/ (Kcp-g) 41 445
Valeur terminale actualisé 24 320

(*) Le Goodwill 2022 a été ajusté au niveau de l’imposition de 25% pour prendre en compte l’expiration de l’avantage fiscal accordé à l’introduction
en bourse.

* L’évaluation de TUNISIE VALEURS a été faite sur la base du Business Plan individuel du fait de la légère différence avec le Business Pan
consolidé et compte tenu de la faible contribution de l’activité immobilière dans les comptes du groupe.

TUNISIE VALEURS - PROSPECTUS D’INTRODUCTION EN BOURSE 25